בילדות, רבים חלם כנראה שיש בית ליד הים, כי זה כל כך רומנטית לחיות באתר נופש. מבוגרים לפעמים לקנות נדל"ן כזה אפילו לא כל כך הרבה לגור כאן לצמיתות או לבוא בחופשה מבלי לדאוג לגבי הזמנות, אלא להרוויח כסף על השכרת דיור. מונטנגרו באותו שנה מקבל מספר פעמים יותר תיירים מאשר אנשים גרים כאן, כלומר, יהיה ביקוש קבוע לדירה הממוקמת היטב במהלך העונה וזה יכול לשלם במהירות על עצמו.
עם זאת, לא צריך לבצע השקעות עד שאתה מבין את הנושא לפרט הקטן ביותר, ולכן ננסה לחשוב על איך רווחי ומורכב הרעיון.
היתרונות והחסרונות
לימוד תכונות הנדל"ן במונטנגרו, יש לציין כי דירות ובתים במדינה הזאת יכולה להיות מספר עצום של יתרונות. קחו את עיקרי, לגבי רוב הדיור המוצעים למכירה.
- הביקוש לדיור להשכרה לטווח קצר במונטנגרו גדל במהירות בשנים האחרונות, ואין תנאים מוקדמים לירידה בביקוש. בשנת 2017, מספר המבקרים בארץ בפעם הראשונה חרג 2 מיליון אנשים ממשיך לגדול בהתמדה. מחירים נמוכים, לעומת אתרי נופש רבים אחרים, למשוך תיירים כאן, והמדינה הקימה משטר ויזה ללא עם רוב שכנותיה ומדינות פוסט-סובייטיות רבות. כתוצאה מכך, 20% מהאורחים מגיעים מסרביה, רוסיה ואוקראינה יחד נותנים את אותה כמות, עד 10% מהמבקרים מסופקים על ידי בוסניה והרצגובינה, אך גם תיירים עשירים ממערב אירופה מגיעים לכאן.
- האטרקטיביות ההשקעה של מגזר הדיור של המדינה טוב כי הכללים שקוף מציאותי נוצרו עבור משקיעים זרים, מזכירה להפליא של האיחוד למופת בנושא זה. בנוסף, המדינה רק לאחר השגת עצמאות בשנת 2006, הבין כמה יכול להרוויח על תיירות, כי כאן כמות עצומה של מלאי הדיור נבנה לאחר תאריך זה. משמעות הדבר היא כי ישנם מבנים חדשים רבים שנבנו על טכנולוגיות מודרניות, בנוסף, כדי למצוא דירה ריקה לקנות זה לא בעיה.
- אם אתה רוצה, אתה יכול למצוא דיור זול יחסית מונטנגרו - אפילו המחיר הממוצע למ"ר לא עובד כאן. הכל תלוי במספר מאפיינים ספציפיים, למשל, הערך ההיסטורי של הבניין מגדיל תעריפים, אבל נוכחות של האתר הסמוך לפיתוח פרוספקטיבי מקטין באופן משמעותי את המחיר. כתוצאה מכך, בדיוק אותו דיור במרחק של 300 מטר אחד מהשני עשוי להיות עלות שונה. בנוסף, המחירים מושפעים גם על ידי הגורם הגיאוגרפי - על חוף הים היוקרתי Budva, הדיור הוא היקר ביותר, שאר החוף הוא קצת יותר זול, אבל מחירי outback הם הרבה יותר נמוך, למרות ההרים כאן גם יפה.
גורם משמעותי בצמיחה של המחירים הוא נוף יפה מהחלונות.
- מס מדיניות קהילתית מונטנגרו גם רק תורם לקנות דיור כאן. לדוגמה, בעת רכישת דירה בשוק המשני, המס יהיה רק 3% מהעלות, אבל אם היזם הוא היזם עצמו, גם זה עודף לא יהיה. המס השנתי עבור הבעלים נע בין 0.1% ל 1% מהמחיר למ"ר באזור זה, אבל זה בכל מקרה קצת.
- השקעות אינו מוגבל תרומות לפיתוח של דיור - משקיעים גדולים עוסקים בבניית תשתיות כגון בתי ספר עם אנגלית או רוסית הוראה שפה, נמלים עבור יאכטות ושירותים רבים אחרים. שיפור כזה המצב עושה את זה אפילו יותר חשוב עבור תיירים לנסוע כאן בהמוניהם, מה שאומר שזה יהיה אפילו יותר רווחי לשכור דיור כאן.
- מונטנגרו נחשבת לאחת המדינות הכי ידידותיות לסביבהאחרי הכל, אין כאן תעשייה רצינית, ולכן הצמיחה נוספת של פוטנציאל תיירותי נראה טבעי למדי.
מטבע הדברים, חסרונות מסוימים נוכחים גם הם, אבל הם קטנים יחסית עבור אנשים רבים הם חסרי משמעות. עם זאת, זה בשבילך כי הם יכולים להיות חסרון רציני, ולכן אנו גם לשקול אותם.
- מונטנגרו יש מעמד רשמי של מועמד להצטרפות לאיחוד האירופי, אבל עד כה זה לא הפך, ואחד לא יכול להגיד שזה יקרה בקרוב. עבור משקיעים רבים מן החלל הפוסט סובייטי, קניית בית בחו"ל הוא גם שימושי בהקשר של קבלת פשוטה אשרת שנגן, גם בעלות על דירה במדינה האיחוד האירופי, אתה יכול לבקש רישיון שהייה, ולאחר מכן דרכון.
עם מונטנגרו, כל זה לא עובד, כי זה לא חבר של האיחוד האירופי, והאזרחות שלה, אם אתה עדיין מקבל את זה, לא סביר לתת לך יתרונות רבים - במובן הזה זה הגיוני יותר להשקיע דיור חברי האיחוד האירופי הנוכחי.
- למונטנגרו יש עבר סוציאליסטי פרובינציאלי. - למרות החידושים המבוצעים, התשתית צולעת בהשוואה למערב אירופה. לדוגמה, אין כמעט חימום מרכזי בכל מקום בארץ, אם כי בחורף אפילו בחוף חם יחסית הטמפרטורה היא רק 3-7 מעלות צלזיוס.
המקומיים החליטו לחמם את המקום עם מזגנים, עם זאת, ייתכן שכבר יש רשת חשמל - הפסקות בשל עומס שיא עדיין לא יוצא דופן. בין השאר, המנטליות וההכשרה של הצוות המקומי היא רק משהו ממוצע בין אירופה המהוללת לבין המציאות המכרעת שלנו, אשר יכולה להפחיד כמה תיירים עשירים.
מצב שוק כללי
כאמור, המדינה פנתה לפיתוח תשתיות תיירותיות באופן מאורגן - לפחות הקרקע הועברה ליזמים פרטיים, ומי שרוצה לדכא את הכסף שבילה מיהר לבנות כמות עצומה של דיור. מצד אחד, שפע של הצעות צריך להוביל לירידה מסוימת במחירי הנדל"ן, אבל במקרה של מונטנגרו אנו רואים כי כאן ההשקעה כבר החלה להשתלם.
הביקוש רק ממשיך לגדול, ולכן, עם מספר מספיק של מבנים חדשים אותו, המחירים לא רק לא נופלים, אבל ממשיכים לגדול.
עיסוק מראה זאת כאשר קונים בית במונטנגרו, יש הרבה חוש לא מחפש אובייקט לקנות בעצמך, אבל כדי לבקש עזרה מיועצים מקומיים. אתה בעצמך בקושי יכול אפילו להבין למה בית יקר עולה כל כך הרבה, ובחירה דיור זול יותר, אתה לא תהיה בטוח שאתה יודע על כל הסיכונים של רכישה כזו.
מומחים מציינים כי לאחרונה הביקוש הגובר כבר אינטנסיבי שיפור מפתחים, והם מנסים להשלים את הבנייה פרויקטים מהר ככל האפשר, אשר בהכרח משפיע על איכות הבנייה. בהתחשב בכך רעידות אדמה להתרחש מדי פעם בארץ ההררית הזאת, כדאי לחשוב שוב ושוב לפני רכישת דירה בבניין "החדש".
בנוסף, לעתים קרובות אתה יכול לשמוע תלונות כי מבנים הממוקמים למרגלות ההרים, יש נטייה מוגברת גלגול הדרגתי ואפילו קריסה.
באשר לקו הראשון, זה יהיה הרבה יותר קשה לרכוש דיור כאן, אם רק בגלל שיש ביקוש גבוה במיוחד של זרים עשירים במיוחד.לפני כמה שנים, כמה התקשורת המערבית השפעה כתב כי כ 14% מכלל השטח של מונטנגרו כבר נקנו על ידי זרים, ויש להניח כי הם מעוניינים בעיקר בחוף. עם זאת ישנן אפשרויות אפילו כאן, רק להיות מוכן לשלם כמות משמעותית מאוד.
ערך הנכס
מונטנגרו שוק הדיור כרוך וריאציה ענק במונחים של מחירים - גורמים רבים מדי משפיעים על התמחור. קח לפחות את מלאי הדיור - אתה יכול לקבל דירה בבניין הישן לגובה כי לא שונה במהותו מן הסובייטי טיפוסי אחד, או בבניין חדש יחסית שנבנה בזמן העצמאות, תוך לקיחה בחשבון את כל דרישות הבנייה המודרנית.
שוב, אי שם בהרים או אפילו בעיר הבירה פודגוריצה, המחירים עשויים להיות נמוכים במעט מהממוצע, אבל השאלה הגדולה היא כמה השקעה כזו תשתלם, כי הנתונים הסטטיסטיים מראים כי הרוב המכריע של תיירים זרים למהר לא כל כך הרבה להרים כמו לים.
שוב לאשר הצהרה זו תעזור את העובדה כי שדה התעופה בטיבט, הממוקם ליד אתרי הנופש העיקריים על החוף, לוקח הרבה יותר תיירים מאשר נמל התעופה של הבירה.
כל הגורמים הללו אינם מאפשרים לקבוע את המחיר הממוצע למ"ר - ליתר דיוק, זה יכול להיות מחושב, אבל בפועל זה לא מביא שום תועלת, כי זה יכול להיות זול הרבה יותר יקר. אם אתה עדיין מעוניין ורוצים להיות לפחות רעיון כללי של כמה אתה צריך לצפות, אתה צריך לדעת כי 40,000 יורו הוא ההון המינימלי המאפשר לך לרכוש סטודיו קטן של 20 ריבועים.
דירה משפחתית קטנה עם שטח של כ 50 ריבועים יעלה אלפי בדרך זו ב 60.
אם אתם מעוניינים בית עם מגרש העלילה, הבניין עצמו יקבע את העלות במובנים רבים, ולא את השטח עצמו. לדוגמה, בית 60 מטר בחצר של 200 ריבועים יכול לעלות כ 80,000 €, אבל וילה מרווחת של 200 מטרים רבועים ו מגרש של 300 יותר ימשוך עבור 170 אלף טוב.
ההבדל במחירים תלוי לא רק על הקרבה לים, אלא גם על מיקום גיאוגרפי מסוים. קודם כל, בכל אזור, הנוף הנשקף מהחלון מוערך מאוד, הדיור מרשים במיוחד, שממנו נראים ההרים והים בבירור.
באופן טבעי בונוס ענק הוא כי האזור המקומי יש גישה משלה לים, באופן אידיאלי - החוף שלה, לזרים, למעט ההזמנה של הבעלים, לא יכול לקבל.
אם אנחנו מדברים על האזורים, בין המקומות העליונים נקראים בדרך כלל ריביירה Budva (ליד הנופש של Budva) ואת Boko-Kotor (החוף של מפרץ קוטור, כולל Tivat).
אתה יכול לנסות לחסוך כסף על ידי בחירת דיור איפשהו על הריביירה Barskaya או אפילו באזור Ulcinj. יחד עם זאת, יש להבין כי העלות שלה היא ללא סיבה נמוכה יותר - יש פחות הזדמנויות לנוח האליטה, תיירים לא קרועים כל כך שם, ולכן הרווחים כנראה לא יהיה כל כך גבוה.
האם האזרחות נחוצה?
כפי שמתברר מן האמור לעיל, אזרחות מונטנגרו לרכישת נדל"ן בתוך המדינה, כמובן, אינו נדרש - למעשה, המדינה היא בדיוק ההפך, מתעניין זרים להשקיע את כספם כאן, ולכן לפשט את ההליך ככל האפשר. יתר על כן, למרות הסיכויים והעיתוי של הצטרפות מונטנגרו לאיחוד האירופי עדיין לא ברור לחלוטין, עבור אנשים רבים, מקבל את הדרכון של המדינה כבר היום נראה כמו דרך טובה להיות אזרח של האיחוד האירופי בקרוב.
בהקשר זה, המדינה החליטה ללכת בעקבות כמה חברים אחרים באיחוד האירופי ומועמדים לחברות ולהציע תוכנית פשוטה לקבלת אזרחות מקומית למי יש השקיעו מספיק במשק המקומי.
דבר נוסף הוא שהכל לא כל כך פשוט - עבור המכירה בפועל של דרכון מונטנגרו שואל לא מעט. כדי לקנות נכס מחוץ המסלול מוכה, על מנת לקבל את המסמך תצטרך לשלם מ 250,000 €, ובאיזור מפותח - מ 350 אלף, ועוד 100 אלף בכל מקרה צריך להיות מועבר לחשבונות של המדינה עצמה. כמו כן, אפשרות זו אינה מוצעת לכל אחד - תוך שלוש שנים משחרורו של התכנית (2018-2021), יהיה צורך להגיש בקשה, ורק 2,000 בני מזל שיורשו להשתתף יבחרו מכל המועמדים.
אם אתה עובר לקנות נכס מאושר, לאחר 3 שבועות אתה ייחשב תושב, ולאחר שישה חודשים תקבל דרכון.
בהיעדר כסף גדול, אתה יכול ללכת דרך ארוכה יותר, לאחר קבלת היתר שהייה בארץ. אם קנית בית כאן, אתה מונפק היתר שהייה זמני, אשר תקף רק במשך שנה - במהלך הזמן הזה אתה צריך להשיג דריסת רגל ולקבל סיבות נוספות להישאר. אם לא מצאת עבודה ולא קשרו את עצמכם בנישואין עם מישהו מן המקומיים, תוכל לעשות בלי ויזה רק אם האובייקט שנרכש עולה יותר מ -40 אלף יורו - אז אתה יכול להאריך את היתר שהייה.
באופן עקרוני, בהתחשב במדיניות התמחור בשוק הנדל"ן המקומי, זה אומר שכל דירה או בית נותן לך את ההזדמנות הזו. לאחר שגר מונטנגרו במשך 5 שנים, עכשיו אתה מקבל רישיון ישיבה קבוע, ועל בסיס זה אתה יכול לבקש דרכון.
איך מתבצע תהליך הרכישה?
לא משנה איזה סוג של רכוש אתה מחליט לרכוש מונטנגרו - דירה, חלקת אדמה או בית - העסקה שלך יתחיל עם מה שנקרא חוזה ראשוני. זה אומר לא כל כך הרבה - את התנאים של העסקה עצמה מתוארים (מה, איפה, מתי, על כמה, ממי ולמי), השיטה ותנאי התשלום נחשבים, ואת סכום ההפקדה, בדרך כלל על 10% מהשווי המוסכם של רכש אובייקט. הסכום הנקוב של הפיקדון יש להעביר לבעלים הקודם, המחויב להנפיק לו קבלה, שקיבל את הכסף המפורט בחוזה הראשוני.
לאחר מכן, החוזה העיקרי של המכירה הוא סיכם, ההרשמה המשפטית של אשר צריך להתייחס רק לציבור משרדי נוטריון של מונטנגרו - אלה הם הכללים של המדינה. כאן, הנקודות שצוירו כבר יותר באופן משמעותי - בנוסף למה שתואר לעיל, יש לציין, למשל, כי המוכר מסכים לרשום מחדש את האובייקט לאדם אחר.
כמו כן, ערוצי תיעוד חייב להיות מחובר, המאשר כי הבית הוא לגמרי "נקי" מבחינה משפטית - כלומר, זה לא משועבד, למשל, הלוואה. בהתאם לכך, לא תהיה תעודה וכי צד שלישי לא ירכוש רכוש שנרכש.
כאמור לעיל כאשר קונים בית בשוק המשני לאזרחי פוסט סובייטי מדינות, המס הוא 3% מהסכום. באופן כללי, כפי מראה בפועל, מסים, תמיכה משפטית מחדש הנפקת יחד להגדיל את עלויות של כ -5%, ולכן בעת בחירת נכס, עליך גם לקחת בחשבון את זה סימן.
הסעיף כי המוכר לא יהיה שום דבר נגד הפקה מחדש חשוב משום כך באופן הגיוני, כל בעל חדש צריך מיד להוציא את הרכישה של המדינה cadastre. עם זאת, על פי חוקי מונטנגרו, זה יכול להיעשות לא בכל עת בעתיד, אבל ב -30 הימים הראשונים מיום העסקה. עדיף לא להתנסות עם מה יקרה אם לא יתקבל חוק בתקופה הקרובה, כך שלא יהיו בעיות מיותרות מצד המוכר, אשר "שינה את דעתו" והכניס את המקל לגלגל, ההסכמה על הסכמתו לרישום מחדש מפורשת במיוחד.
אם אתה קונה מגרש חינם הקרקע, מתכנן לעסוק בבניית עצמך, כדאי לשקול כי מונטנגרו, לא כל הקרקעות מצביעות על פיתוח נוסף.הסיבות לכך שמקום מסוים, מבחינת החקיקה, אינו מתאים לבנייה, עשויות להיות רבות, אך לא סביר שתצליח לשנות את המעמד הזה של השטח, וכל בניין שהוקם על ידי בורות או חצוף ייחשב בלתי חוקי וניתן להריסה. .
בנוסף, אין לשכוח כי החקיקה המקומית אינה מספקת עבור זרים הזדמנות לקנות יותר מ -5,000 מטרים רבועים של קרקע.
האם ניתן להחליף?
רבים מבני ארצנו, מתכננים לרכוש נדל"ן על הים האדריאטי, מחליטים למכור "תוספת" הנדל"ן במולדתם כדי להרוויח כסף. החלוקה של הליך אחד לשני שלבים מאוד מעכב את התהליך כרוך כמות גדולה של ניירת, ולכן כמה משקיעים פוטנציאליים הם אפילו לא מוכן לשקול רעיון כזה, בהתחשב בכך קשה מדי ליישם. למעשה, את הבעיה ניתן לפתור קצת יותר קל ממה שזה נראה.
ישנן סוכנויות נדל"ן בינלאומיות המציעות שירות חילופי, למשל, הנדל"ן הרוסי מונטנגרו. במקום שתי פעולות נפרדות, שכל אחד מהם יכול להתעכב, אחד מוצע די מהר, שכן אתה לא מחפש גם קונה עבור נכס רוסי או מוכר של מונטנגרו נדל"ן - זה נחשב להיות ישות משפטית זהה. כתוצאה מכך, אתה לא יכול לקבל כסף בידיים שלך, אבל לא לחכות עד האובייקט שאתה מוכר נרכש - מומחים פשוט מגיעים לכתובת שצוינה ולהעריך כמה הבית או הדירה שאתה מציע יכול לעלות.
יתר על כן, על פי מסד הנתונים, הם בוחרים את הנדל"ן במונטנגרו יחד איתך, ואם הכל מתאים לך, חוזה החליפין הוא הסתיים.
בשל שיתוף הפעולה עם חברה רצינית, ניתן לפשט את תהליך ההתחדשות, גם אם הוא "אוכל" חלק מהתקציב. במקביל, שירותים כאלה בדרך כלל עובד רק עבור מוסקבה, סנט פטרסבורג וערים גדולות אחרות שבהן הנדל"ן הוא ביקוש.
תשובות לשאלות על רכישת נכס מונטנגרו ניתנים בסרטון הבא.